СОСЕДИ ПРИРАСТАЮТ ИЖС
Чтобы выяснить, как себя чувствует отрасль в сравнении с соседями по Приволжскому федеральному округу, заглянем в данные Росстата, опубликованные на сайте 3 декабря 2021 г. По данным ведомства, за 10 месяцев 2021 г. в ПФО ввели 13 млн 643 тыс. кв. метров жилья, что на 14% больше аналогичного периода прошлого года. При этом Пензенский регион по росту объёмов ввода жилья занимает скромное 12 место из 14 субъектов с показателем 100,9% к аналогичному периоду 2020 г., опередив лишь Саратов (+99,1%) и Ульяновск (+91,9%). В лидерах Самара (+155,6%), Пермский край (+138,6%) и Чувашия (+131,1%). Но здесь скоропалительные выводы делать не стоит. Во-первых, год ещё не закончен. И, во-вторых, надо смотреть, за счёт чего происходит рост у соседей. В ряде случаев он связан с темпами строительства индивидуального жилья. Например, возьмём показатели Нижегородской области, где рост строительства в сравнении с прошлым годом составил 109,1%. Так, при общем объёме 1312,7 тыс. кв. м на ИЖС приходится 993,4 кв. м, или 76%. Для расширения строительного кругозора можно сравнить Пензенскую область с Белгородской областью, с которой Сурский край почти побратим благодаря губернатору Вячеславу Гладкову. Так, в Белгородской области за 10 месяцев 2021 г. введено 867,1 кв. м жилья, рост объёмов составил 96,9% к аналогичному периоду 2020 г., при этом свыше 750 тыс. кв. м приходится на индивидуальную застройку. И это практически 86% от общих объёмов введённого в эксплуатацию жилья. Но теперь вернёмся в Пензенскую область. Здесь процент ввода индивидуального жилья с 2018 г. варьируется от 60% до 64%. Следовательно, 35-40% приходится на многоквартирное строительство. И получается, что Пензенская область в этом плане достойно смотрится и даже может дать фору другим регионам.
СТРОЙКА VS ПАНДЕМИЯ Между тем многоквартирное строительство представлено в регионе лишь в самых крупных городах – Пензе, Кузнецке и Заречном, а также в Пензенском районе. Последний застраивается в основном за счёт села Засечного и частично Богословки. Безусловно, на Пензу приходится наибольшее количество строящегося многоквартирного жилья. Так, в 2019 г. на Пензу приходилось 207 тыс. кв. м из 303,9 тыс. кв. м введённого многоэтажного жилья по области в целом. В то же самое время в Заречном построили 12,4 тыс. кв. м, в Кузнецке – 4,8 тыс. кв. м, а в Пензенском районе – 68,6 тыс. кв. м. И снова предлагаю обратить внимание на статистику 2020 г., потому как в условиях карантинных ограничений и замедления экономики эти показатели можно назвать впечатляющими. В Пензе было построено 218,7 тыс. кв. м многоэтажного жилья, что на 5% больше предыдущего непандемийного года. В Заречном тоже прибавили объёмы примерно на 14% – всего было введено 14,3 тыс. кв. м. Кузнецк более чем в 2 раза улучшил показатели 2019 г. – всего 10,8 тыс. кв. м. И в Пензенском районе многоэтажное строительство увеличилось на 25% – всего было сдано 91,5 тыс. кв. м жилья. Впрочем, оживление строительной отрасли продолжилось и в 2021 г. На 1 ноября в области велось строительство 105 МКД. Из этого количества только в Пензе идёт строительство 79 МКД общей площадью 942,7 тыс. кв. м на 18,9 тыс. квартир. В Заречном строятся 2 многоэтажки на 138 квартир общей площадью 8,8 тыс. кв. м. В Кузнецке возводят 3 МКД общей площадью 7,4 тыс. кв. м на 107 квартир. И в Пензенском районе строятся 17 МКД площадью 199,1 тыс. кв. м на 3,9 тыс. квартир. За 10 месяцев 2021 г. застройщикам было выдано, пожалуй, рекордное количество разрешений на строительство – 39, тогда как в 2020 г. было выдано 24, а в 2019 году – всего 14. Подобный строительный бум 2020-2021 годов член Совета по инновациям и инвестициям, руководитель рабочей группы Совета по строительству Дмитрий Денисов объясняет следующим образом: «Сегодня строительная отрасль в Пензенской области, по моему мнению, демонстрирует пиковые показатели. Буквально все застройщики вышли с новыми продуктами. В прошлом году был зафиксирован колоссальный спрос на жильё. Сильное влияние на покупательский спрос, безусловно, оказала льготная ипотека с государственной поддержкой и низкими процентными ставками. Также этому в немалой степени способствовала и пандемия. Были закрыты границы, и накопленные сбережения на тот же отдых люди направляли в недвижимость. Инвестировали в новое жильё, меняли квартиры. То есть пытались сохранить сбережения. Но как следствие этого бума произошло резкое удорожание строительных материалов. Началось всё с арматуры, которая подскочила в цене на 35%, к ней стали подтягиваться оградительные конструкции в виде блока, бетон и т. д. На сегодняшний день себестоимость 1 кв. метра жилья выросла примерно на 30%. Это существенный рост. И сейчас мы наблюдаем проседание рынка. Ждать такого «лёгкого» клиента, как вчера, в ближайшее время не стоит, но тем не менее отрасль продолжает активно двигаться».
СПРАВОЧНО: По данным Центробанка, в Пензенской области средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам в 2019 году был зафиксирован на уровне 9,84%, в 2020 году – 7,25%, за 10 мес. 2021 года – 6,97%. Количество выданных ипотечных кредитов в 2019 году – 10781, в 2020 году – 15776, за 10 мес. 2021 года – 13927.
КОНТРАКТ НА СТАБИЛЬНОСТЬ По словам Дмитрия Денисова, положительно на отрасль повлиял, помимо льготной ипотеки, и переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. С 2019 г. приобретение жилья выглядит следующим образом. Покупатель подписывает договор долевого участия, идёт с ним в банк, открывает счёт эскроу, куда перечисляет средства на приобретение недвижимости. Эти деньги остаются замороженными до того момента, как застройщик зарегистрирует право собственности на первую квартиру в построенном доме. Только тогда со счёта перечисляются средства застройщику. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов исключил ситуации, когда дольщик, заплатив полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остаётся и без денег, и без квартиры. Застройщикам счета эскроу позволяют получать кредиты, проектное финансирование в тех же банках, где они открыты. А успешные продажи квартир на этапе строительства позволяют снизить проценты по таким кредитам. «Счёт эскроу – удобный продукт для застройщика. Если заранее рассчитать проект, его финансовую сторону, то далее твои действия идут по определённому и, главное, понятному для застройщика банковскому алгоритму. Единственный минус – добавился документооборот, усилился контроль, но это лишний раз дисциплинирует», – считает Дмитрий Денисов. О масштабах проектного финансирования с использованием счетов эскроу можно судить по цифрам 2021 года, представленным Центробанком России. На 1 ноября 2021 года в Пензенской области действует 69 кредитных договоров на сумму 32 млрд 742 млн 600 тыс. рублей, оформлено 8044 эскроу-счета, остаток средств на которых равен 21 млрд 117 млн рублей. И, кстати, по этим показателям Пензенская область занимает 7 место в ПФО. Для сравнения: на декабрь 2019 года в банках на территории Пензенской области было заключено всего 6 кредитных договоров на сумму 2 млрд 367 млн 900 тыс. рублей, оформлено 284 счета эскроу, остаток средств на которых не превышал 489 млн рублей. В общем, динамика налицо.
О ЗАСТРОЙЩИКАХ И ПРОБЛЕМАХ
По информации регионального минстроя, на территории Пензенской области многоэтажной застройкой занимаются 49 компаний, из них 48 компаний зарегистрировано в регионе. Впрочем, большинство из списка, представленного министерством, по факту является дочерними компаниями тех или иных крупных строительных холдингов. Между тем, несмотря на достаточно оптимистичное состояние, в котором пребывает строительная отрасль в Пензенской области в последние годы, проблемы у застройщиков всё равно остаются. И, судя по рассказам опрошенных нами экспертов, проблемы эти практически у всех одинаковые. И самая острая проблема в отрасли – это кадровый голод. «Очень сильно не хватает, например, монолитчиков, потому как конструкция монолитных домов сейчас одна из самых востребованных. В Пензе такие дома составляют около 80% всего застраиваемого на данный момент жилья. Не хватает каменщиков и других рабочих специальностей. В результате все застройщики были вынуждены поднять расценки на работы, чтобы удержать, а где-то и привлечь новых работников на стройку. И это повышение тоже сказалось на себестоимости жилья. При этом молодёжь на стройку не идёт, а тех, кто приходит после окончания профильных учебных заведений, нам приходится переучивать», – говорит Дмитрий Денисов. Другая серьёзная проблема – дефицит земельных участков. Большие участки для домов от 10 тыс. кв. метров сегодня в Пензе не найти. Но если и найдёшь такие, то за очень большие деньги. Поэтому сейчас застройщик занимается в основном расселением старых домов, чтобы освободить участок под новую застройку. Это тоже требует весомых инвестиций на начальном этапе. И ещё одна серьёзная проблема – это прокладка и подключение к инженерным коммуникациям, особенно если стройка ведётся в центральной части города, где старые коммуникации не приспособлены к нагрузкам современной застройки. P. S. 9 декабря Пензастат распространил информацию, что по итогам 9 месяцев 2021 г. на развитие экономики и социальной сферы области за счет всех источников финансирования направлено 58,1 млрд руб. инвестиций. Из них 21% инвестиций – это вложения в строительство жилья, 32% – в строительство нежилых зданий и сооружений. Иными словами, каждый второй рубль инвестиций области фактически вкладывался в строительную отрасль.
Елена Дёмина Фото Даниила Мануйлова
Автор: Елена Дёмина